Cabinets de gestion : Ce que le locataire ne doit pas payer

Ce que le locataire ne doit pas payer

Certains administrateurs de biens facturent encore aux locataires des prestations qui devraient être gratuites, selon une étude de l'association de consommateurs CLCV.

Les points à surveiller

Facturation de la quittance de loyer, frais d'état des lieux, frais de clôture de compte… Malgré le durcissement des lois ces dernières années, de nombreux administrateurs de biens continuent de facturer aux locataires des frais illicites, selon la dernière étude de l'association de consommateurs CLCV, que ­Le Figaro s'est procurée. « Nous avons réalisé une première étude sur les facturations illégales et abusives en 2006. Depuis, très peu de choses ont changé », déplore David Rodrigues, juriste à la CLCV. Certaines dérives, telles que la facturation de l'encaissement du loyer payé par chèque et la facturation du renouvellement du bail (pouvant atteindre 95 euros) ont toutefois quasiment disparu.

Mais d'autres pratiques, pourtant illégales, demeurent. Plusieurs grandes agences facturent ainsi la quittance de loyer (entre 0,53 centime et 3 euros par mois). C'est pourtant un acte gratuit, comme l'a rappelé la loi de 2009. Certains gestionnaires ont trouvé la parade en facturant ces frais sous d'autres appellations. « Généralement, les gestionnaires préfèrent jouer sur les mots, évoquant des “frais administratifs”, “frais annexes” ou encore “frais de chancellerie” », souligne l'étude de la CLCV. D'autres vont encore plus loin, en ponctionnant 1,20 euro l'accès à la quittance sur Internet.

Autre grand classique, les frais d'état des lieux d'entrée et de sortie (entre 40 et 100 euros), imposés par certaines agences alors que cet acte doit être gratuit en l'absence de litiges.

Charges artificiellement minorées

Dans certaines agences, le locataire doit régler des frais de relance en cas de retard de paiement de loyer interdits par la loi (de l'ordre de 20 euros en moyenne). Ailleurs, on lui facture des frais de clôture de compte à la fin du bail (jusqu'à 60 euros). Certains gestionnaires prélèvent même 34,38 euros pour réévaluer les charges locatives annuelles.

Conscient de certains problèmes possibles dans quelques cabinets, l'Unis, le principal syndicat des administrateurs de biens, regrette ces dérives. « Ceux qui ne respectent pas la loi sont sanctionnables », rappelle Serge Ivars, président de l'Unis. Ainsi, certaines agences obligent encore le locataire à faire un chèque (correspondant à un mois de loyer hors charges) pour réserver un bien. Un dépôt qu'il ne récupérera pas s'il change d'avis. Cette pratique est devenue moins fréquente, mais elle n'a pas totalement disparu. Pourtant, « depuis mars 2007, la loi Dalo interdit au bailleur de réclamer un chèque de réservation. Mais ce type de pratique perdure », précise l'étude.

La CLCV pointe aussi du doigt certaines pratiques abusives, par exemple la minoration volontaire des charges locatives pour « appâter le chaland » et faire baisser artificiellement le montant du loyer. L'étude cite l'exemple d'un contrat de location souscrit en 2006 avec une provision pour charges de 30 euros par mois. Lors de la première régularisation, intervenue en 2010 (!), la provision a été réévaluée à 148 euros (soit une hausse de 393 %). Après le départ du locataire fin 2010, le logement a été reloué avec une provision pour charges de… 30 euros.

Pourquoi de tels abus ? La première raison est économique. « Une quittance de loyer facturée 2,5 euros par mois représente pour un patrimoine de 500 logements par exemple la coquette somme de 15 000 euros par an », souligne l'étude, qui rappelle que les administrateurs de biens sont déjà rémunérés par le propriétaire du logement.

Cependant, tous les professionnels de la gestion ne sont pas logés à la même enseigne. « Les dérives sont plus fréquentes dans les grands groupes que dans les petits cabinets », constate David Rodrigues, qui souhaiterait que soient affichés en agence les frais qu'un locataire ne doit pas payer.