Revue de presse : les syndics

Dans Le Monde, Isabelle Rey-Lefebvre a écrit:Les syndics multiplient les dépenses inutiles

Les charges commencent à peser lourd dans le budget
des 8,2 millions de ménages qui sont copropriétaires.

L'Union des syndicats de l'immobilier (UNIS), qui regroupe
les syndics professionnels, vient de publier une étude
sur les charges de copropriété qui chiffre à 22,10 €/m² et par an
les dépenses d'entretien et de gestion d'immeuble, en hausse de 0,9% en un an.

Cette relative accalmie contraste avec les années 2003 à 2008
où le montant des charges grimpait de 5% à 6%.
En huit ans, entre 2002 et 2009, ces dépenses ont cru de 33%,
à un rythme de 3,7 % par an deux fois plus rapide que l'inflation.
Il ne s'agit que de l'entretien et de la gestion de l'immeuble,
les copropriétaires doivent aussi faire face aux travaux,
comme la rénovation obligatoire des ascenseurs ou le ravalement notamment.

Les charges commencent à peser lourd dans le budget
des 8,2 millions de ménages qui sont copropriétaires.
Les accédants récents qui ont acheté au plus haut des prix
et en s'endettant au maximum de leur possibilité
sont particulièrement vulnérables devant ces dépenses croissantes
et parfois imprévues ou mal anticipées.

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Entretien avec Bruno Dhont, directeur de l'Association des responsables
de copropriété (ARC), qui fédère et défend les copropriétaires :

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Êtes-vous d'accord avec les chiffres publiés par l'UNIS ?

Non, ce coût nous paraît très minoré.
À peine 400 euros par trimestre pour 70 m² pour une copropriété
avec chauffage, eau chaude et ascenseur, alors que, selon nous
et les autres observatoires, c'est facilement le double.

Une des erreurs vient de ce que l'UNIS retient le nombre de m²
figurant dans les contrats d'assurance, qui inclut la surface dite développée,
de tous les planchers, et même des parkings souterrains
et non les seules surfaces intérieures des appartements.

Quant à la hausse, nous la chiffrons à 3,9% par an,
beaucoup plus que l'inflation.

L'UNIS fait une moyenne entre tous les immeubles,
équipés ou non de chauffage, d'ascenseur, de gardiens,
ce qui n'a pas de sens.

Nous constatons que tous les postes sont à la hausse :
les assurances, +10%, l'énergie, +6% à +7%, les honoraires de syndic, +3%...

Les professionnels ont toujours tendance à multiplier
les dépenses inutiles, comme les détecteurs de fumée
ou les extincteurs, et les contrats inutiles,
de "veille des termites" ou d'entretien des antennes télé…

Les syndics continuent de vouloir disposer d'une trésorerie pléthorique,
en gonflant les provisions, en augmentant les budgets prévisionnels,
ce qui est facteur d'inflation.

Un projet de réforme de la loi Hoguet et de la loi de 1965,
qui réglementent l'activité des syndics, est en cours.
Qu'en pensez-vous ?

Nous sommes déçus, car il est très en recul par rapport
à ce qui nous avait été promis, notamment sur l'obligation,
pour les syndics, d'ouvrir un compte bancaire séparé
au nom de chaque immeuble, et de mettre fin aux comptes communs,
assortis de comptes dits "pivots" ou "reflets" et autres fantaisies,
sources d'opacité pour des copropriétaires qui ne savent pas
exactement le montant de la trésorerie.

Un compte bancaire séparé, attesté par un tiers, la banque,
offre plus de garanties. Cela fait plus de vingt-cinq ans que l'on nous promet
cette disposition, envisagée par la loi Bonnemaison, dès 1985,
et que les syndics en empêchent le caractère obligatoire.

Les professionnels, qui ont d'ailleurs claqué la porte de la commission
relative à la copropriété à laquelle nous participons activement,
demandent maintenant le retrait du projet car ils redoutent
une autre mesure du texte : les commissions régionales de discipline.

Les copropriétaires ont-ils du mal à voter les travaux indispensables ?

Oui, l'entretien et les travaux sont, de plus en plus souvent,
la variable d'ajustement des budgets trop étriqués,
et l'on diffère les réparations nécessaires.

Mais les copropriétés ne sont, en revanche, pas épargnées
par les multiples injonctions de travaux.
La mise aux normes des ascenseurs coûte cher
et nous espérons que l'échéance de 2013,
pour réaliser la deuxième tranche de travaux, sera repoussée en 2016.

Nous voyons aussi avec inquiétude arriver décembre 2013,
date à laquelle les canalisations en plomb devraient,
en principe, pour des raisons sanitaires, être remplacées.
La directive européenne impose une teneur de 10 µg/l,
à compter du 15 décembre 2013, après les 25 µg/l de 2003,
contre 50 µg/l auparavant.
En rester à 25 µg/l est pourtant, selon l'Académie de médecine elle-même,
suffisant et sans danger.

Enfin, il faut compter avec la rénovation thermique des bâtiments,
que va forcément imposer le Grenelle de l'Environnement.
Or, les coûts d'investissement ne sont, à notre avis,
couverts qu'à moitié par les économies escomptées.
J'invite tous les copropriétaires à visiter le Salon de la copropriété
que nous organisons, à Montreuil, les 16 et 17 novembre,
pour savoir comment mieux maîtriser leurs charges.

Dans Le Monde, il y a écrit:Le projet de loi sur les syndics divise toujours le secteur de l'immobilier

C'est un texte qui divise au sein du secteur de l'immobilier.
Le projet de loi sur les syndics et administrateurs de biens,
dont les associations de consommateurs craignaient
qu'il soit abandonné, est en réalité totalement rédigé,
selon un document que s'est procuré La Tribune.
"Son contenu est explosif", assure le quotidien économique.

Les principales mesures de ce projet visant à mieux protéger
les copropriétaires comportent tout d'abord la création
d'un conseil de la copropriété qui élaborera un code de déontologie.
"Des commissions régionales, présidées par un magistrat,
se chargeront de sanctionner les manquements aux lois
et aux règlements et les négligences graves", explique le journal.

Le décret d'Hervé Novelli concernant les tâches effectuées par les syndics
sera renforcé en précisant celles qui peuvent faire l'objet
d'honoraires supplémentaires.

Enfin, l'obligation d'un compte séparé pour tous les immeubles en copropriété
gérés par un même cabinet de syndic, rarement appliquée dans les faits,
deviendra la norme, sans exception possible.

Opposition des syndics

L'Union nationale des associations des responsables de copropriété (Unarc)
s'est déclarée "satisfaite de ce texte qui répond à nos principales demandes".
Les organisations professionnelles, à savoir les deux principaux syndicats
de syndics et administrateurs de biens, la Fédération nationale
de l'immobilier (FNAIM) et l'Union des syndicats de l'immobilier (UNIS)
sont, elles, opposées aux principales dispositions de ce projet de loi.

Si elles souhaitent proposer des amendements au projet,
elles devront réagir rapidement car le texte, repoussé pendant deux ans,
sera soumis au conseil des ministres avant la fin de l'année.

Dans Le Monde, Isabelle Rey-Lefebvre a écrit:Les pratiques des syndics sous surveillance

Le petit monde des syndics professionnels est en émoi,
agité par une affaire qui pourrait éclabousser toute la profession :
la plainte déposée par la Société générale contre Urbania
qui, avec ses 115 cabinets et ses 400 000 appartements gérés,
est le quatrième administrateur de biens français.

La banque dénonce, en effet, la non-représentation
d'environ 200 millions d'euros qu'elle a prêtés à Urbania
en ouvrant ce que l'on nomme des "comptes reflet",
une jolie image pour une pratique illégale.

Le trou serait même plus proche de 500 millions d'euros
si l'on ajoute les avances faites par trois autres prêteurs,
la Banque française, la Monte dei Paschi di Siena et Fortis.

La loi du 10 juillet 1965 exige que les syndics,
sauf avis contraire des assemblées générales des copropriétés qu'ils gèrent,
ouvrent un compte bancaire dit séparé, au nom de chaque immeuble,
où sont versées les charges et avances de trésoreries
d'un quart du budget annuel. Ce qui représente des sommes élevées.

Si elles sont placées, le produit financier revient au syndicat
de copropriétaires et le gestionnaire n'en profite donc pas.
Alors, pour remercier les syndics de domicilier ces comptes chez elles,
certaines banques leur proposent d'ouvrir autant d'autres comptes,
dit "reflet" ou "miroir", qu'elles alimentent elles-mêmes, d'un montant équivalent,
et dont le produit financier profitera, lui, au syndic méritant.

C'est un système ingénieux pour contourner une interdiction légale
et procurer à son client le même avantage que si la copropriété
opte pour un compte dit unique, au nom du gestionnaire.
Dans ce cas, il touche les dividendes, à charge pour lui de pouvoir,
à tout moment, rembourser les sommes qui appartiennent aux copropriétaires.

"La loi française n'admet que deux types de compte, unique ou séparé.
Tout le reste n'est pas légal", assure Henry Buzy-Cazaux,
président de l'Ecole supérieure des professions immobilières.
Un avis partagé par René Pallincourt, président de la Fédération
nationale de l'immobilier (FNAIM).

Et pourtant, la Société générale comme Urbania révèlent
qu'il y a comme un "consensus de place" sur le compte reflet
qui ne souffre aucune contestation.
"Tout notre litige avec la Société générale porte sur la qualification
de ces comptes : emprunt, ligne de crédit ou fonds mandants ?
A long ou court terme ? Mais les sommes appartenant aux copropriétaires,
appelées fonds mandants, ne sont pas concernées par ce conflit
et restent donc protégées et garanties", affirme Samer Younès,
le directeur général d'Urbania.

Est-ce si sûr ?

Pour maître Jean Reinhart, avocat de la Société générale,
la banque, qui a consenti un prêt adossé à un dépôt,
peut à tout moment fusionner comptes reflet et mandant pour se rembourser,
ce qu'aucune banque n'a encore osé faire.
Les 400 000 copropriétaires dont les habitations sont gérées par Urbania
disposent, en outre, d'un filet de sécurité : la caution obligatoire
délivrée par un organisme tiers qui s'engage à leur rembourser
les sommes perdues ou détournées. Mais les deux plus grands organismes
de caution de France, la Caisse de garantie de la FNAIM
et la Compagnie européenne de garantie et de caution,
filiale de la Caisse d'épargne, ont refusé de couvrir Urbania,
qui a dû faire appel à un garant plus modeste.
Mais serait-il assez solide pour éponger une ardoise de 500 millions d'euros ?

Ce dossier, que les pouvoirs publics ont à cœur de régler à l'amiable,
devrait accélérer l'élaboration d'un projet de loi pour mieux encadrer
l'activité de syndic professionnel.
Il y est question de sanctions disciplinaires en cas d'exercice
sans carte professionnelle ou avec une carte périmée,
d'interdiction totale du compte unique et de certification des comptes
de chaque immeuble par un commissaire aux comptes.
Les syndics de copropriétaires pourront, grâce à une autre loi,
en cours d'adoption, sur le crédit à la consommation, placer eux-mêmes,
à leur profit, leur trésorerie sur des livrets A sécurisés et sans impôt.